O que dizem as Leis sobre o uso de vagas de garagem em condomínios

O que dizem as Leis sobre o uso de vagas de garagem em condomínios

Falando de vagas de garagem em condomínios, o assunto pode gerar muitas dúvidas e dor de cabeça para a administração e síndico. Esse é mais um daqueles temas que causam transtornos em edifícios.

 

Esclareça suas dúvidas sobre a acomodação de veículos em condomínios.

 

Existe Leis que tratam deste tema tão sensível principalmente quando se trata da existência de poucas vagas ou estacionamento rotativo em condomínios.

Vamos iniciar o assunto falando sobre as leis de vagas de garagem, pois segundo o Código Civil Brasileiro, existem diretrizes para assegurar os direitos das vagas. 

 

Segundo a Lei Federal 12.607, é proibida a venda ou aluguel de vaga de garagem em condomínio, salvo quando há o aval de dois terços dos moradores em uma reunião de assembleia.

 

Veja abaixo a disposição legal sobre o tema:

Art. 1.331 – § 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

 

Direitos dos condôminos quanto às vagas de garagem:

Além do artigo citado acima, outros dois se referem aos direitos dos condôminos quanto ao pertencimento da vaga nas propriedades e despesas, respectivamente. Veja abaixo o dispositivo legal:

 

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

 

1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

 

2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia geral.

 

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

 

Divisão das vagas:

Ainda, de acordo com o Código Civil, as vagas de garagem em condomínios podem se dividir em:

 

Vaga autônoma: Tem matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis. Isto é, trata-se  de uma vaga privada e de direito exclusivo de uso do proprietário, podendo, se a convenção permitir, ser vendida, e alugada de forma separada do imóvel.

 

Vaga vinculada: não tem matrícula própria, ou seja, não pode ser vendida e nem alugada de forma separada do imóvel principal (como um apartamento, por exemplo), apesar de também tratar de um tipo de propriedade privativa.

 

Vaga de área comum: não pertence a nenhum morador, portanto é vetada a venda ou aluguel, sendo permitido a todos os condôminos apenas o uso.

 

Como se estabelece as vagas de garagem em condomínios

Uma dúvida muito recorrente é sobre quem de fato é o dono da vaga e em condomínios, existem dois elementos: as áreas comuns e as áreas autônomas.

 

Unidade autônoma: compreende qualquer unidade habitacional (apartamento, flat, chalé etc.) ou profissional (sala, loja, escritório, conjunto etc.). É o elemento principal, objeto de propriedade exclusiva.

 

Área comum: (alicerces, hall de entrada, portaria, jardins, escadas, corredores etc.) é considerada acessório da unidade autônoma, e objeto de co-propriedade. 

 

Cada condômino tem uma fração ideal da área comum, na medida e proporção de sua unidade autônoma. É vedado o uso exclusivo de áreas comuns por um só dos condôminos.

 

Código Civil quanto ao pertencimento das vagas:

Não se encaixando nem como área comum nem como autônoma, observamos o §1º do referido art. 2º, um dos três acrescidos pela Lei 4.864:

 

“O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado como objeto de propriedade exclusiva, com ressalva das restrições que ao mesmo sejam impostas por instrumentos contratuais adequados, e será vinculada à unidade habitacional a que corresponder, no caso de não lhe ser atribuída fração ideal específica de terreno”.

 

Dessa forma, o artigo não se refere à vaga de garagem em condomínios, mas ao “direito à guarda do veículo nas garagens”. Isto identificaria a garagem como uma parte comum, concedida para o uso exclusivo de um condômino, o que conflitaria com a vedação da utilização exclusiva das partes comuns por qualquer condômino.

 

Vagas de garagem prioritárias:

De acordo com o Código de Obras do Município de São Paulo, prédios que possuem até 100 vagas de garagem em condomínios não precisam resguardar espaços específicos para portadores de necessidades especiais. Porém, acima de 100 vagas, é importante que exista 1% dedicada aos portadores de necessidades.

 

Danos aos veículos em vagas de garagem:

Os tribunais afirmam a posição de que o condomínio só será responsabilizado pelos danos ao veículo caso haja um funcionário vigilante no local. Ou seja, equipamentos de vigilância não são suficientes para atribuir a responsabilidade ao edifício.

Os equipamentos de CFTV (câmeras) são utilizados e podem ser disponibilizados pelo edifício para encontrar o causador do dano. Se for um condômino, o condomínio não tem qualquer responsabilidade ou participação na resolução da situação.

Porém, caso a violação seja submetida por algum reboco ou até mesmo uma telha que caiu, a responsabilidade é do condomínio.

Também é válido reforçar que sempre haja a checagem de informações referente às vagas de garagem na convenção, para que sejam observadas as normas aplicáveis ao caso.

 

Espero que tenha gosta deste artigo, tendo alguma dúvida referente a vaga de estacionamento em condomínios, sugerimos a você que procure o jurídico da sua administradora.

 

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2021-09-13 11:48:36
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